(旧 「防水屋台村」建設中)
第11回 「大規模修繕工事 管理組合が知っておくべきこと(工事編)」
第11回「管理組合向けセミナー
 「大規模修繕工事 管理組合が知っておくべきこと(工事編)」

 
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特定非営利活動法人 リニューアル技術開発協会(望月重美会長)が 平成30年4月21日(土)、東京・京橋の株式会社 住宅あんしん保証 会議室で、第11回「管理組合向けセミナー」 「大規模修繕工事 管理組合が知っておくべきこと(工事編)」を開催する。

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2017年6月の前回セミナーでは、調査診断から工事着手までを中心に解説された。今回は、工事期間中の品質管理の方法や、実数精算・設計変更など、管理組合が検討しなければならないのにも関わらず、技術的なものは理解しにくく、コンサルタントや施工会社に一任してしまうことについて、事例紹介される。主催者は「大規模修繕工事運営の一助となるような情報を提供するセミナーにしたい」としている。概要は以下。

講師 : NPO法人リニューアル技術開発協会 
リニューアル技術教育部会 部会長:山田 昌喜
申込方法: FAX:03-3297-0246 へ

________________________________________
主催  NPO法人リニューアル技術開発協会 会 長 望月 重美
URL:http://www.renewal.or.jp/   E-mail:jimukyoku@renewal.or.jp


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防水の歴史を探る*「ルーフネット」は日本の世界の防水に関する記録の初見を求めて日本書紀や聖書などを調べています。「日本の防水歴史研究会
2018年の近江神宮燃水祭は7月5日。 黒川燃水祭は7月2日です。
2018防水と雨仕舞の歴史展」2018.5.30ー6.1 東京ビッグサイト建築再生展にて
協力者募集中!

拡張排水システムと雨水排水
排水から建築をかえる
「拡張排水システム」

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日本建築学会の機関誌「建築雑誌2018年月1月号、で多くの新連載が始まった。その一つが「技術ノート」で、第1回は、環境心理学を専門とし、建築学会次世代排水システム適用小委員会幹事を務める宇都宮大学地域デザイン科学部准教授・古賀誉章(たかあき)氏が標記のタイトルで、排水系統の強化、自由度向上など利点について述べている。

昨年秋の建築学会広島大会で、東工大名誉教授・田中享二氏らは、防水改修の際のドレンの排水能力低下を年々増加するゲリラ豪雨と絡めて、危惧していた。 改修工事では通常、既存のドレンよりも径はより細くなる。排水能力は低下しているところに、短時間に大量の雨が襲い掛かるわけだ 。

田中氏は改修ドレンによって排水能力が低下するようであれば、ドレンの追加を提案する。しかし拡張排水であれば、小径管・満流によって配管の自由度向上や高速流による掃流力向上が期待できるという。こうしたドレンの開発も進んでいる。サイホンの原理を利用したサイホン雨水排水システムである。

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東京マンション管理士会がセミナー
~間違いだらけの設計コンサル剪定~
たまむさしの支部が分譲マンション管理セミナー

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セミナーに先立ち挨拶するむさしの部会・出口満廣部会長。

東京都マンション管理士会たまむさしの支部は立川市の後援を得て、平成29年11月18日、東京・立川のたましんRISURUホールで、分譲マンション管理セミナー、「大規模修繕工事の設計コンサルタント選定の勘どころ」~間違いだらけの設計コンサルタント選定~を開催した。

国土交通省は昨年の「マンション管理指針」の改正にあたって、業界団体へのヒアリングの結果、集合住宅の大規模修繕においてリベートが横行している実態を確認、「工事発注に際しては利益相反に注意して適正に行われるよう」、明記した。 さらに今年1月27日、マンション管理組合団体などに通達を出し、悪質コンサルの事例を列挙し、注意喚起と国が設けた相談窓口などの活用を呼び掛けた。

集合住宅の大規模修繕において、本来、住民に代わって施工業者を選び工事の品質をチェックするはずのコンサルタントが、受注業者にリベートを要求するというケースが増えている。その金額は工事費の20%にも及ぶこともあるという。リベートは手抜き工事につながり、「いい仕事をしたい職人や会社」を圧迫し、発注者にとっても利益はない。

当日はマンション管理士で一級建築士の鈴木哲夫氏が講師となって、通達で指摘された事例の見方とその対策を詳細に解説し「利益の相反行為」につながる様々な実態を紹介した後、管理士会による相談会も実施された。

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鈴木氏(写真左)は「不適切コンサルタントの実態」に関して、①大規模修繕工事の不適切な関係者、②設計コンサルタントの運営体質、③業務見積金額とリベート、④発注者が負担している業務費用とリベート、⑤不正価格とリベート、⑥業務費用解析結果からわかること、⑦メーカーからのリベートの証拠書面、⑧メーカーと不正コンサルタントの証拠書面、⑨リベート等の還流基本構造、⑩癒着構造のパターン、⑫「不正設計コンサルタント」は発注者をどう見ているか、⑬不正設計コンサルタント等の一部実態例、⑭発注者の権利を侵害する不正な見返り、⑮騙される発注者の典型例、⑯なぜ不適切コンサルタントを選んでしまうのか、⑰どうしたらよいか…など、それぞれの項目に対して実例に即して具体的対策を解説した。

最後に「まとめ」として
①管理会社に頼るな、信用するな
②無関心が最大の敵
③加担者が管理組合内部に隠れていることがある
④ハードルの高い公募条件は、不正コンサルを選ぶ
⑤会社規模・実績はバランスで判断する
⑥代表者や営業マンの職歴を確認
⑦誓約書を取り付ける
⑧心配になったら信頼できるセカンドオピニオン
を挙げた。



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第18回司法支援建築会議講演会
平成29年11月30日 大阪
漏水、タイル落下など建築裁判事例で講演会

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(写真は佐藤孝一氏の「技と遊び心N+1」より。記事とは関係がありません)


日本建築学会近畿支部と日本建築学会司法支援建築会議が 平成29年11月30日(木)、 13:30-17:30、大阪市中央区和泉町の大阪府建築健保会館 6階 ホールで、第18回 司法支援建築会議講演会 「建築紛争の現状と課題(その5) ―大阪地方裁判所における建築裁判から―」を開催する。

「日本建築学会司法支援建築会議」とは、日本建築学会が、進行中の建築紛争を早く妥当な形で解決できるように、またその紛争の減少、未然防止に役立つことを目的に、最高裁判所との協議を経て2000年度に設立した。

今回の講演会は、建築学会近畿支部が、外壁タイルの落下と共同住宅の雨漏りを中心に紛争問題を採り上げ、紛争のより迅速かつ、的確な解決に役立つよう企画した。
問合せ先 : 日本建築学会近畿支部 TEL. 06-6443-0538

< プログラム >

司 会 : 西 邦弘(キンキ総合設計)
13:30-13:35
①. 挨 拶 : 鈴木 計夫(大阪大学名誉教授、 近畿支部司法支援建築会議 運営委員長)
13:35-13:55
②. 建築学会と司法支援 : 辻本 誠(東京理科大学教授、 本会司法支援建築会議 運営委員長)
13:55-14:35
③. 建築紛争の解決と裁判所及び専門家の役割について : 杉浦 徳宏(大阪地方裁判所第10民事部 部総括判事)
14:40-15:10
④. 専門委員の立場から ー司法支援建築会議近畿支部から裁判の仕組みや専門委員の最近の事例についてー :
  高幣 喜文(タカヘイ建築技術研究所)
15:15-15:45
⑤. 外壁タイルの落下に関する紛争の事例 : 南 勝喜(NAM設計研究所)
15:50-16:20
⑥. 共同住宅の雨漏りに関する紛争の事例 : 玉水 新吾(ドクター住まい)
16:35-17:25
⑦. パネルディスカッション : 司会 / 鈴木 計夫  パネラー / 高幣 喜文、南 勝喜、玉水 新吾、髙嶋 卓(大阪地方裁判所)
17:25-17:30
⑧. 閉会挨拶 : 三輪 康一(神戸大学大学院教授、近畿支部支部長)




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RNY362 コーポラティブ&エコマンションの長期修繕計画に関する雑感 その1

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1.コーポラティブやエコにこだわる 設計者は多くの場合、理念先行。理想とするコミュニティーの在り方、素材や設計上のエコへのこだわりが強い。ハードルが高い分、強い信念がなければ実現できない。それを求める施主と出会えば素晴らしい作品ができる。一方、日常生活での使い勝手や手慣れた細部の仕上げに関するノウハウで、大手デべには及ばない。

2.コーポラティブ方式故、竣工までの長い時間、設計・施工者と発注者間の距離は接近する。材料・施工へのこだわりが強い分工期は遅れがち。大幅に遅れて突貫工事で頑張る姿を前に、竣工直前の時期、現場は高揚した空気に包まれ、発注者は「戦友」気分になってしまう。 その結果、少々の不具合には「後でいいよ、それでいいよ」という言葉を連発する。これは入居後半年、1年たって発注者が平静を取り戻した後、徐々に違和感、不満に変わってゆく。

3.少なくとも躯体は100年、200年持たせるつもりで、設計したというが、設計に施工が追い付いていない。

4.1.と同じ理由で、エコマンション独特の要件を考慮した長期修繕計画がない。エコを重視したアトリエ系設計者では、コンクリートマンションのノウハウで大手ゼネコンに及ばないことが多い。(大手ゼネコンにも少ないのだが)。

5.一般のRCマンションですら、大規模・長期修繕は多くのトラブルが社会問題になっている。小規模でエコ、かつ変則的な集合住宅では、住民が手探で、短・長期修繕の方法を検討してゆかねばならないコーポラティブマンションにはそれが可能な土壌がある。

6.一般のマンションでは、改修にあたって新たな設計者、施工店に依頼することは普通だが、外断熱の特殊な素材、各所の特別に配慮したエコ素材、メンテを意識した配管設計など、設計者だけが持つ情報が多い。


7.外断熱工法、屋上菜園によるマンションの改修情報、長期修繕の情報は少ない。特に特殊な仕上げ材を外断熱に使用した場合の耐久性などに関しては、調査事例がない。こういった点を、「面白い」と思って研究してくれる、研究者や技術者と協力できれば、住人としては、有難いことだ。

8.出来上がった建物は、設計者・施工者・住人にとって、立場は違っても自慢できる作品であるはず。出来上がった建物が100年以上にわたって、住みよい場所であり続け、この三者のいずれもが満足できるメンテナンスの道を探り充てることができれば、

9.コミュニティーの成熟度は改修工事の成否に大きくかかわる。各種イベントはもちろん、防犯・防災対策、カーシェア、全員参加の清掃、「子ども食堂」「おとな食堂」など時代に先駆けたとりくみは、建物が愛されて長く残るための力となる。

(佐藤孝一氏への取材メモより)


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その2年は無駄か必要な時間か。 ドレンの排水能力

豪雨多発時代のドレン
ここから
ここから。
ここまで 約2年
ここまで。2年かかった。

あるマンションの話である。屋上のような渡り廊下のような部位のドレンのスノコをどうすべきか、2年間ああでもないこうでもないと検討した挙句、試しに撤去することにした。
大雨の時に排水が間に合わず、水位が立ち上がりを超えて、漏水どころか同レベル階の住戸の玄関から浸水しそうになるのだ。

ヒートアイランド現象の影響もあり、近年、短時間で比較的狭い範囲に集中的に降る豪雨が増えている。
東京工業大学の田中享二名誉教授が、2017年の建築学会大会で、「豪雨多発時代の屋上防水」というテーマで講演発表している。
この中で、人口が100 万人を超える12 都市における、1980 年代から2010 年代までの1 時間降水量50mm 以上の発生回数を調べたところ、この36 年間で、1 時間降水量50mm 以上が最も多かったのは東京で、13 回に達しているそうだ。今後、降雨負荷はさらに高くなる傾向にあるため、屋上にはより高い排水能力が求められる。研究の目的は、改修ドレンによる排水能力の低下に、警鐘を鳴らすことにある。具体的対策として、排水ドレンの追加、オーバーフロー管の併設が必要であると、結んでいる。
(この研究に関しては、別の機会で紹介する予定。)

さて上の写真のドレンに関しては、この結論に至るまで、①落ち葉などがつまらないよう掃除する。②住戸に浸水しないよう床面にモルタルで勾配をとる。③立ち上がり部に穴をあけ、ドレンを追加する。④スノコのステンレスを削って隙間を広げる。先週、竪管の下に葉っぱが詰まらないことを確かめたうえで、スノコを外してみることにした。作業時間は、ドライバーで1分だった。ここに至る2年というこの時間が、集合住宅のより良いメンテナンス、大規模修繕への、必要な回り道なのだろう。

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プロジェクトアシアス第19回研修セミナー
「マンションを取り巻く悪徳コンサルタントの実態に迫る【後編】」
~悪徳コンサルタントに騙されないためのチェックポイントと勘所~

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プロジェクトアシアスはさる6月30日(金)の18回セミナーで、「このまま放置すれば、改修業界が疲弊し、発注者の利益につながらない」。として、発注者を食い物にする悪徳コンサルへの対抗手段を解説した。 今回はその続編。
8月25日 18時15分から、東京・JR中野駅前の中野サンプラザで開催される。

参加費:3000円/人(管理組合役員等関係者は、1500円/人)
定 員:70名
主 催:プロジェクトアシアス
後 援:東京建物診断協同組合
講 師:鈴木 哲夫
問い合わせ先
TEL 03-3204-1530(鈴木哲夫設計事務所 代行)
FAX:03-3203-1503 メールアドレス:s-arc@tsaa.jp

前回の様子は
http://www.roof-net.jp/index.php?%E3%83%97%E3%83%AD%E3%82%B8%E3%82%A7%E3%82%AF%E3%83%88%E3%82%A2%E3%82%B7%E3%82%A2%E3%82%B9%E3%81%8C%E6%B8%BE%E8%BA%AB%E3%81%AE%E7%AC%AC18%E5%9B%9E%E7%A0%94%E4%BF%AE%E3%82%BB%E3%83%9F%E3%83%8A%E3%83%BC


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